株式会社ナカノアイシステム

S M L

路線価付設・土地評価

公的土地評価の均衡化と適正化のため、固定資産評価基準にのっとり、統計的分析手法を用いて、高精度・科学的・合理的に均衡のとれた路線価の付設および土地評価を行います。

また、ナカノアイシステムでは固定資産評価に関する根拠資料を成果品とし、説得力のある説明資料作成に取り組んでいます。


内容 その1
固定資産土地(宅地)評価業務

当社では、固定資産評価基準にある「適正な時価」を求めるため、客観的かつ具体的な固定資産土地評価業務を行います。業務遂行においては、自治体様の土地評価経緯や評価基準などを十分に協議して行います。


基礎資料:土地利用現況図

状況類似地域図

路線価設定
評価替え初年度
  • 基礎資料の作成
  • 用途区分見直し
  • 状況類似地域または地区の見直し
  • 主要な街路の見直し
  • 標準宅地の見直し
評価替え次年度
  • 路線価設定
  • 価格形成要因調査
  • 仮土地価格比準表の作成
  • 仮路線算定
評価替え最終年度
  • 土地価格比準表の作成
  • 路線価算定
  • 評価データ作成
  • 公開用資料作成
内容 その2

当社では、合併前の旧市町村で実施してきた評価資料等を収集・整理・評価内容の分析を行い、合併後の評価基準を作成します。

本作業において当社は以下の作業基準を作成します。
  1. 路線価地区設定基準
  2. 用途地区区分基準
  3. 状況類似地域区分基準(その他の宅地評価法も含む)
  4. 標準宅地選定基準(その他の宅地評価法を含む)
  5. 路線設定基準

右表は、ある市の市町村合併にあたって、当社が作成した合併後の土地評価事務取扱要領の目次の抜粋です。当社は、合併後に統一した基準にもとづく土地評価業務が実施できるように対応します。

価格形成要因調査要綱
ポイント その1

当社は、新潟県内の不動産鑑定士のほとんどが加入している「新潟県不動産鑑定協同組合」の賛助会員ですが、新潟県内のみならず県外であっても、自治体様に精通した不動産鑑定士と協同作業を実施してきました。

これによって以下に示す互いの利点を生かし、より優れた成果をあげられるものと確信しています。

  • 航空写真撮影や地番現況図・家屋現況図作成といった評価基礎資料の仕様を熟知している。
  • 空間データとGISを活用したシステム評価に精通している。

  • 自治体の地価分布に精通している。
  • 鑑定士ならではの資料(売買実例価額など)を保有している。
  • 従前路線価の背景や過去の土地評価に対する留意点などを熟知している。
  • 細部における価格バランスの調整が行えて、土地価格比準表の弱点を補える。
  • 鑑定士としての「お墨付き」を出せる。

マクロな作業が得意なナカノアイシステムと、ミクロな作業が得意な不動産鑑定士が連携することで、 広範囲に均衡がとれ、かつ細部にまで行き届いた土地評価が可能になります。

ポイント その2

当社では、従前の画地データとシステムにて計測した画地データとの比較リストを作成します。なお、画地計算表上の補正率に差が生じた場合は、再度画地条件の確認を行います。

また、計測方法についても自治体様と十分協議を行い、作業手法、経緯、計測データの適用時期など事情にあわせて作業をおこないます。

注)自治体様と十分な協議を行い、作業方針を決めさせていただきます。

例1.画地計測の考え方

固定資産評価基準に則った場合
蔭地割合に配慮した場合

例2.画地データの比較表

従前データとの比較
  画地番号 画地地積 用途地区 正面路線  
路線番号 奥行長 間口長 路線番号
△△市※※※※260.02普通住宅AAAAA038.929.3AAAAA09
当社※※※※260.02普通住宅AAAAA0310.3929.78AAAAA09
側方路線Ⅰ 側方路線Ⅱ  
奥行長 間口長 角地・準角地 路線番号 奥行長 間口長 角地・準角地 路線番号
29.38.9角地AAAAA1029.610.1角地 
29.7810.39角地AAAAA1029.7810.24角地 
二方路線 想定整形地 無道路地
奥行長 間口長 奥行長 間口長 面積 蔭地割合% 近い奥行長 遠い奥行長
308.6215.8 
29.8210.39309.8216.1 
ポイント その3

当社では、宅地だけでなく農地(田・畑・山林)についても評価業務を実施いたします。評価資料作成にあたっては、住民への説明に用いるための以下を例とした基礎資料を作成するとともに、現状の分析を行い新基準を定めたうえで状況類似地区図の見直しを行います。

1. 基礎資料

土地分類図
傾斜区分図

土壌図
植生現況図

2. (田)状況類似地区図作成

業務実績

» 代表的な業務実績はこちら




プリンタ用画面
友達に伝える
ページトップへ戻る
Pickup Contents
災害支援活動
用地測量(航測併用)
災害対応
3次元レーザー計測(MMS)
航空レーザースキャナー
ナローマルチビーム測深機
デジタル航空カメラ
GIS入門講座
お問い合わせ
お問い合わせフォーム
お電話でのお問い合わせ:
025-284-2848 (平日9:00〜17:00)

Loading